Custo total para comprar um imóvel: o que ninguém te conta
O imóvel custa R$ 300 mil. Você tem a entrada. Está tudo certo? Quase. O preço anunciado é só a ponta do iceberg — embaixo da linha d'água existe um conjunto de custos que pega muita gente de surpresa e pode adiar a compra. Vamos trazer tudo à tona.
O iceberg da compra de um imóvel
Imagine um iceberg. A parte que aparece — o preço do imóvel — é o que todo mundo enxerga e planeja. Mas a maior parte do iceberg está submersa: são os custos que ninguém anuncia, mas que você precisa pagar à vista, no momento da compra.
Quem não enxerga essa parte de baixo acaba descobrindo tarde demais que faltou dinheiro para fechar o negócio. A boa notícia: dá para prever tudo com antecedência.
A lista completa de custos
Além da entrada, separe dinheiro para:
| Custo | Quanto costuma ser | No imóvel de R$ 300 mil |
|---|---|---|
| Entrada | a partir de 20% | R$ 60.000 |
| ITBI | 2% a 3% | R$ 6.000 a R$ 9.000 |
| Registro da compra + alienação fiduciária | ~1% a 2% (dois registros) | ~R$ 3.000 a R$ 6.000 |
| Avaliação do imóvel | taxa do banco | de R$ 800 a R$ 2.000 (vistoria de engenharia do banco) |
| Certidões e documentos | variável | algumas centenas de reais |
(Veja os detalhes em ITBI e Custos de cartório.)
A regra de bolso dos 5%
Para não se perder nas contas, use esta referência simples:
No imóvel de R$ 300.000, isso significa mais ou menos R$ 15.000 em custos extras, por cima da entrada de R$ 60.000.
Na prática, ITBI (3%) + registro da compra (~1%) + registro da alienação fiduciária (~0,8% ou mais) + avaliação bancária chegam facilmente à faixa de 5% — especialmente para quem não tem o desconto de 50% do primeiro imóvel pelo SFH. Os 5% são uma referência realista, não um arredondamento. Quem tiver o desconto SFH fica com uma boa margem de segurança; quem não tiver, os 5% cobrem direitinho.
O dinheiro que você precisa ter na largada
| Item | Valor |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$ 60.000 |
| Custos de aquisição (~5%) | ~R$ 15.000 |
| Total à vista na compra | ~R$ 75.000 |
Ou seja: para um imóvel de R$ 300 mil, o dinheiro que precisa estar disponível não é R$ 60 mil, e sim cerca de R$ 75 mil. Essa diferença de R$ 15 mil é exatamente o que costuma faltar para quem só planejou a entrada.
E não esqueça da reserva pós-compra
Um conselho que vai além da matemática da compra: depois de fechar, evite ficar com o caixa zerado. Mudança, eventuais reformas, IPTU, condomínio e os imprevistos da vida continuam aparecendo. Se possível, guarde uma reserva separada para não começar a vida no imóvel novo no aperto.
Descubra de quanto você realmente precisa. Em vez de só calcular a parcela, veja o capital total para fechar o negócio — entrada e todos os custos juntos.
Calcular o custo total agora →Perguntas frequentes
Quanto custa comprar um imóvel além do preço?
Além da entrada, reserve cerca de 5% do valor do imóvel para ITBI, cartório e taxas. Num imóvel de R$ 300 mil, são aproximadamente R$ 15.000 extras.
Quais são os custos escondidos na compra de um imóvel?
Os principais são o ITBI (2% a 3%), o registro em cartório (~1%), a taxa de avaliação do banco e as certidões. Todos pagos à vista no momento da compra.
Posso financiar esses custos junto com o imóvel?
Alguns bancos permitem incluir ITBI e cartório no financiamento, mas você passa a pagar juros sobre eles. Pagar à vista costuma sair mais barato.
Qual o valor total que preciso ter para comprar um imóvel de R$ 300 mil?
Considerando entrada de 20% mais cerca de 5% de custos, você precisa de aproximadamente R$ 75.000 disponíveis no momento da compra. Valor ilustrativo.