ITBI: o que é e como calcular o imposto na compra do imóvel
Você juntou a entrada, aprovou o financiamento e achou que o dinheiro estava no ponto. Aí aparece o ITBI — um imposto que pega muita gente de surpresa e pode custar milhares de reais logo na largada. Vamos entender o que é e quanto você vai precisar separar.
O que é o ITBI
ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal: quem cobra é a prefeitura da cidade onde fica o imóvel.
A ideia é simples: toda vez que um imóvel muda de dono, o município cobra uma taxa por essa transferência. É parecido com o que acontece quando você passa um carro usado pro seu nome no Detran — existe uma taxa de transferência. O ITBI é essa "taxa de transferência", só que do imóvel e para a prefeitura.
E tem um detalhe que torna ele inevitável: sem pagar o ITBI, o cartório não registra o imóvel no seu nome. Ou seja, juridicamente, você ainda não é o dono até quitar esse imposto.
Quanto custa o ITBI
A alíquota varia de cidade para cidade, mas costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Cada prefeitura define a sua.
Outro ponto importante: o imposto incide sobre o maior valor entre o preço de venda e o "valor venal de referência" que a prefeitura atribui ao imóvel. Na prática, na maioria dos casos, é sobre o valor da compra.
Exemplo prático
No nosso caso de um imóvel de R$ 300.000:
| Alíquota da cidade | ITBI a pagar |
|---|---|
| 2% | R$ 6.000 |
| 3% | R$ 9.000 |
Não é troco. Esse valor entra no bolo de dinheiro que você precisa ter à vista no momento da compra — junto com a entrada e o cartório.
Quando e como pagar
O ITBI é pago antes do registro, geralmente logo após assinar o contrato de compra. O passo a passo costuma ser:
- Você (ou o cartório) emite a guia do ITBI no site da prefeitura.
- Paga a guia.
- Leva o comprovante ao cartório de registro de imóveis.
- Só então o imóvel é registrado no seu nome.
Algumas prefeituras permitem parcelar, mas a regra geral é pagamento à vista.
Dá para financiar o ITBI?
Em alguns casos sim. Certos bancos permitem incluir custos como ITBI e cartório dentro do valor financiado (em vez de pagar do bolso). Parece ótimo para quem está sem fôlego de caixa, mas atenção: ao financiar o imposto, você passa a pagar juros sobre ele por anos. Um ITBI de R$ 9.000 financiado pode custar bem mais no fim. Use com cuidado.
Não deixe o ITBI estourar seu planejamento. Calcule de uma vez todo o dinheiro que você precisa ter no dia da compra — entrada, ITBI e cartório juntos.
Calcular o custo total da compra →Perguntas frequentes
Quanto é o ITBI?
Em geral entre 2% e 3% do valor do imóvel, dependendo da cidade. Num imóvel de R$ 300 mil, isso significa de R$ 6.000 a R$ 9.000.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Por lei e por costume, quem paga é o comprador, já que é ele quem está recebendo a propriedade.
O ITBI pode ser financiado junto com o imóvel?
Em alguns bancos, sim. Mas você passa a pagar juros sobre o imposto, o que encarece bastante no longo prazo.
Tem isenção de ITBI?
Alguns programas habitacionais e a compra do primeiro imóvel pelo SFH podem ter redução em certas cidades. Consulte a prefeitura e o cartório local.