Custos de cartório na compra do imóvel: escritura e registro
O preço do imóvel está combinado, o financiamento aprovado, o ITBI separado. Falta o último custo da largada — e o mais mal explicado de todos: o cartório. É ele que torna você oficialmente dono. Veja quanto custa e por que você não pode pular essa etapa.
Por que o cartório é obrigatório
Existe uma frase no mundo imobiliário que resume tudo: "quem não registra não é dono."
Pense assim: a escritura (ou o contrato do financiamento) é como um contrato de namoro — prova que existe um acordo entre as partes. Já o registro no cartório de imóveis é a certidão de casamento: é o que torna a relação oficial perante todo mundo. Enquanto o imóvel não for registrado no seu nome, perante a lei o dono ainda é outra pessoa, mesmo que você já tenha pagado.
As duas etapas (e os dois custos)
1. A escritura
A escritura pública é o documento, feito em cartório de notas, que formaliza a compra e venda.
Aqui vai uma boa notícia para quem financia: na compra com financiamento bancário, normalmente você NÃO precisa pagar uma escritura separada. O próprio contrato do financiamento já tem força de escritura pública por lei. Isso economiza uma boa grana. (Quem compra à vista é que costuma precisar lavrar a escritura.)
2. O registro da compra
Esse você paga de qualquer jeito. É o ato de levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis e averbar o imóvel no seu nome. É o que efetivamente te torna o proprietário.
O valor segue uma tabela definida por cada estado e é calculado em faixas conforme o valor do imóvel. Como referência geral, costuma ficar em torno de 0,5% a 1% do valor.
3. O registro da alienação fiduciária
Quem financia tem ainda um segundo registro obrigatório: a alienação fiduciária. É a garantia formal que o banco tem sobre o imóvel enquanto a dívida não for quitada — em termos práticos, o imóvel fica "no nome do banco" como seguro até você terminar de pagar. Ao quitar, o banco assina a liberação e o imóvel passa definitivamente para o seu nome.
Esse ato cartorial é cobrado separado, calculado sobre o valor financiado, e pode passar de R$ 2.500. A boa notícia: o desconto de 50% para o primeiro imóvel pelo SFH se aplica aqui também.
Exemplo prático
Para o nosso imóvel de R$ 300.000, com financiamento bancário:
| Item | Custo aproximado |
|---|---|
| Escritura | R$ 0 (substituída pelo contrato de financiamento) |
| Registro da compra (RGI) | ~R$ 3.000 |
| Registro da alienação fiduciária | pode passar de R$ 2.500 (50% de desconto no 1º imóvel pelo SFH) |
| Avaliação do imóvel (taxa do banco) | de R$ 800 a R$ 2.000 |
| Total estimado | ~R$ 3.000 a R$ 6.000 (antes do desconto SFH) |
Os valores variam por estado e pela tabela cartorária do ano. O desconto de 50% para o primeiro imóvel pelo SFH se aplica a ambos os registros — confirme no cartório da sua região.
Cuidado com as certidões
Antes de fechar, normalmente você vai precisar tirar certidões (do imóvel, do vendedor, negativas de débito). Cada uma tem um custo pequeno, mas somadas entram na conta. Elas servem para garantir que o imóvel não tem dívidas ou pendências escondidas — é a sua proteção, não burocracia inútil.
O cartório é a última peça do quebra-cabeça do dinheiro inicial. Some entrada, ITBI e cartório e descubra de quanto você precisa de verdade para fechar o negócio.
Calcular o custo total da compra →Perguntas frequentes
Quanto custa o cartório na compra de um imóvel?
Somando o registro da compra (~R$ 3.000) e o registro da alienação fiduciária (pode passar de R$ 2.500), o total fica em torno de R$ 3.000 a R$ 6.000 num imóvel de R$ 300 mil — antes do desconto de 50% do primeiro imóvel pelo SFH. Valores variam por estado.
Quem financia precisa pagar escritura?
Normalmente não. No financiamento bancário, o contrato já tem força de escritura pública, dispensando a escritura avulsa.
Tem desconto no cartório para o primeiro imóvel?
Em muitos estados, a compra do primeiro imóvel pelo SFH tem 50% de desconto nos emolumentos de registro. Confirme no cartório da sua região.
O que acontece se eu não registrar o imóvel?
Perante a lei você não é o dono, mesmo tendo pagado. Não registrar te expõe a riscos como o imóvel ser vendido de novo ou penhorado por dívidas do antigo proprietário.